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                                                  主营业务:丰博国际官网 / 丰博国际注册 / 丰博国际娱乐场

                                                  上海公司

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                                                  丰博国际注册_斯 米 克:公司位于上海市闵行区三鲁公路2121号斯米克物流园内3#

                                                  发布时间:2018-08-20 08:39 作者:丰博国际注册 来源: 点击:138 字号:

                                                  上海斯米克控股股份有限公司位于

                                                  上海市闵行区三鲁公路2121号斯米克物流

                                                  园内3#物流客栈市场代价

                                                  评 估 报 告

                                                  万隆评报字(2012)第1073号

                                                  万隆(上海)资产评估有限公司

                                                  二○一二年十一月三十日

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  上海斯米克控股股份有限公司位于

                                                  上海市闵行区三鲁公路 2121 号斯米克物流园内

                                                  3#物流客栈市场代价

                                                  评估陈诉目次

                                                  评 估 报 告 声 明 ............................................................................................... 3

                                                  评 估 报 告 摘 要 ............................................................................................... 4

                                                  评 估 陈诉 ..................................................................................................... 5

                                                  一、 委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估陈诉行使者 ....................... 5

                                                  二、 评估目标 .................................................................................................. 6

                                                  三、 评估工具和范畴 ....................................................................................... 7

                                                  四、 代价范例及其界说 ................................................................................. 10

                                                  五、 评估基准日 ............................................................................................ 11

                                                  六、 评估依据 ................................................................................................ 11

                                                  七、 评估要领 ................................................................................................ 13

                                                  八、 评估措施实验进程和环境 ....................................................................... 15

                                                  九、 评估假设 ................................................................................................ 20

                                                  十、 评估结论 ................................................................................................ 21

                                                  十一、出格事项声名 ..................................................................................... 21

                                                  十二、评估陈诉行使限定 .............................................................................. 22

                                                  十三、评估陈诉提出日期 .............................................................................. 22

                                                  附件: ................................................................................................................. 24

                                                  -2-

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  注册资产评估师声明

                                                  一、我们在执行本项评估营业中,遵循了相干法令礼貌和资产评估准则,

                                                  固守了独立、客观和合理的原则。按照我们在执业进程中网络的资料,评估

                                                  陈诉告诉的内容是客观的,并对评估结论公道性包袱响应的法令责任。

                                                  二、评估工具涉及的资产清单由委托方、产权持有者申报并经其签章确

                                                  认;所提供的资料的真实性、正当性、完备性,适当行使评估陈诉是委托方

                                                  和相干当事方的责任。

                                                  三、我们与评估陈诉中的评估工具没有现存或预期的好处相关;与相干

                                                  当事方没有现存或预期的好处相关,对相干当事方不存在成见。

                                                  四、我们已对评估陈诉中的评估工具举办现场观测;我们已对评估工具

                                                  的法令状况给以须要的存眷,对评估工具的法令权属资料举办了磨练,并对

                                                  已经发明的题目举办了如实的披露,且已提请委托方及相干当事方完美产权

                                                  以满意出具评估陈诉的要求。

                                                  五、我们出具的评估陈诉中的说明、判定和结论受评估陈诉中假设和限

                                                  定前提的限定,评估陈诉行使者该当充实思量评估陈诉中载明的假设、限制

                                                  前提、出格事项声名及其对评估结论的影响。

                                                  -3-

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  上海斯米克控股股份有限公司位于

                                                  上海市闵行区三鲁公路 2121 号斯米克物流园内

                                                  3#物流客栈市场代价

                                                  评估陈诉择要

                                                  万隆(上海)资产评估有限公司接管委托,对因上海斯米克控股股份有

                                                  限公司基于财政目标而涉及的位于上海市闵行区三鲁公路 2121 号斯米克物

                                                  流园内 3#物流客栈市场代价举办了评估。

                                                  评估目标:投资性房地产市场代价评估

                                                  评估工具和范畴:位于上海市闵行区三鲁公路 2121 号斯米克物流园内

                                                  3#物流客栈。

                                                  代价范例:市场代价

                                                  评估基准日:2011 年 12 月 31 日

                                                  评估要领:收益法

                                                  评估结论及其行使有用期:

                                                  委托评估的上海斯米克控股股份有限公司位于上海市闵行区三鲁公路

                                                  2121 号斯米克物流园内 3#物流客栈市场代价评估值为大写人民币陆仟零肆

                                                  万叁仟元整(RMB6,004.30 万元)。

                                                  上述评估结论自评估基准日起壹年内行使有用,过时行使无效。

                                                  特 别 提 示 : 以 上 内 容 摘 自 【 万 隆 评 报 字 (2012)第 1073 号 】

                                                  评 估 报 告 正 文 ,欲 了 解 本 评 估 项 目 的 全 部 情 况 和 合 理 理 解 评 估 结

                                                  论 , 应 认 真 阅 读 评 估 报 告 全 文- 4。-

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  万隆评报字(2012)第 1073 号

                                                  上海斯米克控股股份有限公司 位于

                                                  上海市闵行区三鲁公路 2121 号斯米克物流园内

                                                  3#物流客栈 市场代价

                                                  评估陈诉

                                                  上海斯米克控股股份有限公司:

                                                  万隆(上海)资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接管贵公

                                                  司的委托,按照法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则,回收收

                                                  益法,凭证须要的评估措施,对因上海斯米克控股股份有限公司基于

                                                  财政目标而涉及的位于上海市闵行区三鲁公路 2121 号斯米克物流园

                                                  内 3#物流客栈,在 2011 年 12 月 31 日的市场代价举办了评估。现

                                                  将资产评估环境陈诉如下:

                                                  一、 委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估陈诉行使者

                                                  (一)委托方和委托方以外的其他评估陈诉行使者

                                                  1、委托方

                                                  名称:上海斯米克控股股份有限公司

                                                  2、委托方以外的其他评估陈诉行使者

                                                  (1)营业约定书中约定的其他评估陈诉行使者

                                                  -5-

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  信永中和管帐师事宜所。

                                                  (2)法令、礼貌划定的与本评估目标相干的当局职能部分及相

                                                  关当事人。

                                                  (二)产权持有者

                                                  名称:上海斯米克控股股份有限公司(以下简称:斯米克控股)

                                                  注册地点:上海市闵行区浦江镇三鲁公路 2121 号

                                                  策划地点:上海市闵行区浦江镇三鲁公路 2121 号

                                                  法定代表人:李慈雄

                                                  注册成本:人民币 41,800 万元

                                                  公司范例:股份有限公司(中外合伙、上市)

                                                  策划范畴:出产贩卖慎密陶瓷,构筑陶瓷,卫生陶瓷,配套件,

                                                  高机能成果陶瓷产物,室表里构筑装潢五金和超硬器材,贩卖自产产

                                                  品,提供产物技能处事。(涉及行政容许的凭容许证策划)

                                                  创立日期:1993 年 6 月 8 日

                                                  (三)委托方、其他评估陈诉行使者与产权持有者相关

                                                  委托方与产权持有者的相关:统一企业。

                                                  其他评估陈诉行使者与产权持有者相关:信永中和管帐师事宜

                                                  所是产权持有者年报审计机构。

                                                  二、 评估目标

                                                  为满意委托方基于财政目标必要,提供位于上海市闵行区三鲁公

                                                  路 2121 号斯米克物流园内 3#物流客栈市场代价的专业意见。

                                                  -6-

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  三、 评估工具和范畴

                                                  (一)评估工具为斯米克控股位于上海市闵行区三鲁公路 2121

                                                  号斯米克物流园内 3#物流客栈市场代价。

                                                  (二)评估范畴为斯米克控股位于上海市闵行区三鲁公路 2121

                                                  号斯米克物流园内 3#物流客栈,包罗衡宇构筑物、土地行使权。

                                                  1、衡宇构筑物

                                                  序权证建成构筑面本钱单价帐面原置魅帐面净值

                                                  构筑物名称布局

                                                  号编号年代积(㎡)(元/㎡)(元)(元)

                                                  1 沪房地闵字 2012 第 019002 号 3#客栈钢布局2010-1112,132.361,561.5118,944,758.0118,741,371.25

                                                  2、土地行使权

                                                  委估衡宇构筑物占用的土地行使权,详细如下:

                                                  序土地权取得用地准用面积原始入帐代价帐面代价

                                                  土地位置备注

                                                  号证编号日期性子年限(㎡)(元)(元)

                                                  1沪房地闵字 2012 第 019002 号浦江镇 501 街坊 2/1 丘2006.4.7家产2005.1.20-2055.1.1929,473.987,149,226.736,831,481.453#客栈

                                                  (三)权属状况

                                                  1、委估衡宇构筑物占用的土地行使权轮廓

                                                  2006年4月7日,斯米克控股取得编号“沪房地闵字(2006)第

                                                  016880号”、“沪房地闵字(2006)第016881号”、“沪房地闵字(2006)

                                                  第016878号”、“沪房地闵字(2006)第016879号”《国有土地行使权证》,

                                                  权力人:斯米克控股,位置:别离为浦江镇501街坊2/1丘、浦江镇501

                                                  街坊7/1丘、浦江镇501街坊15/1丘、浦江镇501街坊13/1丘,土地面

                                                  积:别离为195050平方米、20435平方米、872平方、231平方米,

                                                  性子:出让,用途:家产,准用年限:50年,容积率:≥1.2,绿化率

                                                  ≥25%,土地行使终止时刻:2055年1月19日。按照土地出让增补合

                                                  -7-

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  同,建树项目时刻自2010年10月31日至2013年10月31日(原自2006

                                                  年1月20日至2008年1月20日)。

                                                  筹划报建涉及的土地行使权为编号“沪房地闵字(2006)第

                                                  016880号”、“沪房地闵字(2006)第016881号”,涉及的土地面积合计

                                                  为215,485平方米,委估衡宇构筑物占用的土地行使权分摊面积:

                                                  =215,485/88,700*(12,132.36*4)

                                                  =29,473.98*1

                                                  =29,473.98平方米

                                                  2、建树工程筹划报建环境

                                                  (1)筹划批复环境

                                                  按照 2008 年 10 月 9 日上海市闵行区筹划打点局《关于上海斯

                                                  米克控股股份有限公司扩建厂房工程计划方案调解的批复》(闵规建

                                                  【2008】521 号):

                                                  原方案由上海市闵行区筹划打点局以闵规建(2008)291 号文批

                                                  准如下:总构筑面积 88,700 平方米,客栈一、客栈二、出产车间建

                                                  筑面积均为 24,900 平方米,制品客栈构筑面积 13,800 平方米,变配

                                                  电房构筑面积 200 平方米。

                                                  调解为:客栈一、客栈二、出产车间各分为二幢,总构筑面积

                                                  88,700 平方米。

                                                  厂区扩建总平面基数经济指标:

                                                  -8-

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  项目单元指标

                                                  总用地面积平方米215,485.2

                                                  总构筑面积平方米88,700

                                                  构筑占地面积平方米86,720

                                                  构筑密度%40.0

                                                  容积率0.41

                                                  绿化率%25

                                                  齐集绿化率%5.0

                                                  一期:

                                                  客栈一构筑面积平方米12,450

                                                  客栈二构筑面积平方米12,450

                                                  客栈三构筑面积平方米12,450

                                                  客栈四构筑面积平方米12,450

                                                  消控水泵配电房平方米200

                                                  二期:

                                                  出产车间一构筑面积平方米12,450

                                                  出产车间二构筑面积平方米12,450

                                                  制品客栈平方米13,800

                                                  (2)筹划施工容许证治理环境

                                                  按照 2008 年 12 月 29 日斯米克控股向上海市闵行区筹划打点局

                                                  《关于上海斯米克控股股份有限公司厂区扩建工程(一期)筹划容许

                                                  证申请环境声名》,总土地面积 215,485 平方米,扩建构筑面积 88,700

                                                  平方米,厂区扩建工程一期申请项目筹划容许证内容为客栈一、客栈

                                                  -9-

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  二、客栈三、客栈四,构筑面积共计 49,800 平方米,消防水泵配电

                                                  房 200 平方米。因二期项目制品客栈没有满意筹划退界,故在二期项

                                                  目起动前再对制品客栈举办调解。

                                                  2009 年 10 月 20 日,斯米克控股取得编号“建字第沪闵(2009)

                                                  FA31011220092389 号”《建树工程筹划容许证》,建树单元:上海斯

                                                  米克控股股份有限公司,建树地点:浦江镇,牛肠泾东、姚家浜南、

                                                  三鲁路西、七一河北,构筑物名称:客栈一~四,布局:钢布局,层

                                                  数:1 层,高度:11.64 米,栋数:4 栋,构筑面积:49,800 平方米。

                                                  斯米克控股取得了编号“0801MH0041D01310112200808180407”

                                                  《建树工程施工容许证》,构筑面积:49,800 平方米。

                                                  3、房地产权证治理环境

                                                  2012 年 6 月 18 日,原编号“沪房地闵字(2006)第 016880 号”

                                                  《国有土地行使权证》与客栈 1#、客栈 2#、客栈 3#、客栈 4#归并

                                                  治理了“沪房地闵字(2012)第 019002 号”《上海市房地产权证》, 4

                                                  栋总构筑面积为 48,529.44 平方米。

                                                  4、行使状况

                                                  截至评估基准日,客栈 3#于 2011 年 12 月 16 日开始对外出租。

                                                  本次纳入评估范畴的资产与经济举动涉及的评估工具和评估范

                                                  围同等。

                                                  四、 代价范例及其界说

                                                  本评估结论的代价范例为市场代价。

                                                  - 10 -

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  本次评估目标为投资性房地产市场代价评估,在切合管帐准则计

                                                  量属性划定的前提时,管帐准则下的公允代价等同于《资产评估代价

                                                  范例指导意见》下的市场代价。

                                                  市场代价是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强制

                                                  的环境下,评估工具在评估基准日举办正常公正买卖营业的代价预计数

                                                  额。

                                                  五、 评估基准日

                                                  评估基准日:2011 年 12 月 31 日。

                                                  选取上述日期为评估基准日的来由是:

                                                  按照评估目标由委托方确定评估基准日。首要思量使评估基准日

                                                  尽也许与评估目标实现日靠近,使评估结论较公道地为评估目标服

                                                  务。

                                                  本次评估中所回收的取价尺度是评估基准日有用的价值尺度。

                                                  六、 评估依据

                                                  (一) 经济举动依据

                                                  《评估营业约定书》。

                                                  (二) 法令、礼貌依据

                                                  1、 《中华人民共和国公司法》(2005 年中华人民共和国主席

                                                  令第 42 号);

                                                  2、 《国有资产评估打点步伐》(1991 年国务院第 91 下令);

                                                  - 11 -

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  3、 《企业国有资产评估打点暂行步伐》2005 年国务院国资委

                                                  第 12 下令;

                                                  4、 《关于增强企业国有资产评估打点事变有关题目的关照》

                                                  (国资发产权[2006]274 号);

                                                  5、 其他有关的法令、礼貌和规章制度。

                                                  (三) 准则依据

                                                  1、资产评估准则—根基准则;

                                                  2、资产评估职业道德准则—根基准则;

                                                  3、资产评估准则—评估陈诉;

                                                  4、资产评估准则—评估措施;

                                                  5、资产评估准则—事变稿本;

                                                  6、资产评估准则—营业约定书;

                                                  7、资产评估准则—不动产;

                                                  8、投资性房地产评估指导意见(试行);

                                                  9、以财政陈诉为目标的评估指南(试行);

                                                  10、 资产评估代价范例指导意见;

                                                  11、 注册资产评估师存眷评估工具法令权属指导意见。

                                                  (四) 权属依据

                                                  1、 企业法人业务执照;

                                                  2、 房地产权证;

                                                  3、 与产权持有者资产的取得有关的各项条约、管帐凭据、账

                                                  册及其他有关资料;

                                                  - 12 -

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  4、 其他权属证明资料。

                                                  (五) 取价依据

                                                  1、《资产评估常用数据手册》北京科学技能出书社( 1998

                                                  年);

                                                  2、中国人民银行发布的在评估基准日实施的存贷款基准年利

                                                  率,个中:一年期存款基准年利率为 3.50%,一年期贷款基准年利

                                                  率为 6.56%;

                                                  3、国度有关部分宣布的统计资料和技能尺度资料;

                                                  4、 评估基准日市场有关价值信息资料;

                                                  5、 与委估资产的取得、行使等有关的各项条约、管帐凭据、

                                                  账册及其他管帐资料;

                                                  6、 委托资产评估明细表;

                                                  7、 《房地产估价类型》(GB/T 50291—1999);

                                                  8、 委托方提供的其他与评估有关的资料;

                                                  9、 经实地皮址核实后填写的委估资产清单;

                                                  10、 评估职员网络的种种与评估相干的佐证资料。

                                                  七、 评估要领

                                                  委估物业用于对外出租,本次回收收益法举办评估。

                                                  1、收益法公式

                                                  a1r1

                                                  n

                                                  P1

                                                  rr11r

                                                  个中:P-为房地产总代价

                                                  - 13 -

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  a-为年房地产纯收益(税前净收益)

                                                  r-为房地产成本化率

                                                  r1-为房地产收益递增比率

                                                  n-为房地产收益年限

                                                  税前净收益=有用毛收入-营运用度

                                                  有用毛收入=隐藏毛收入×(1-空置率)+押金收入

                                                  隐藏毛收入=日租金×365

                                                  营运用度=打点费+维修费+保险费+税费

                                                  2、房地产纯收益

                                                  租约期内租金按租约确定,租约期外租金按市场租金确定。

                                                  3、成本化率

                                                  回收复合投资收益率法确定。

                                                  复合投资收益率法:将购置房地产的抵押贷款收益率与自有成本

                                                  收益率的加权均匀数作为成本化率,按下式计较:

                                                  R=MRM+(1-M)RE

                                                  式中:R—成本化率(%);

                                                  M—贷款代价比率(%),抵押贷款额占房地产代价的比

                                                  率;

                                                  RM—抵押贷款成本化率(%),第一年还本息额与抵押贷

                                                  款额的比率;

                                                  RE—自有成本要求的正常收益率(%)。

                                                  自有成本要求的正常收益率按税前基本确定。

                                                  - 14 -

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  4、收益年限

                                                  委估物业为钢布局,按委估物业所占土地剩余行使年限作为收益

                                                  年期。

                                                  八、 评估措施实验进程和环境

                                                  (一)接管委托

                                                  本公司与委托方协商,确定评估目标和评估工具及范畴,选定评

                                                  估基准日。听取委托方有关职员对委估资产汗青和近况的先容,制定

                                                  评估打算,组建评估小组。

                                                  (二)现场清查

                                                  评估小组于 2012 年 10 月 25 日进驻现场,对委托方填报的资产

                                                  清查评估明细表举办现场观测,通过扣问、查对、监盘、勘测、搜查

                                                  等方法,获取评估营业必要的基本资料,相识评估工具近况,存眷评

                                                  估工具的法令权属。项目小组于 2012 年 10 月 30 日竣事现场事变。

                                                  详细清查环境及清查结论如下:

                                                  单层,钢布局,高度 12.64 米,跨度 25 米,柱距 12 米,跨数 4;

                                                  室内陆坪为 200 厚 C30 钢砼;铝合金玻璃(单玻)窗、电动卷帘门;

                                                  外墙为外墙砌砖 1.2 米高、兰色制品彩钢板安装;液压起落平台净载

                                                  10T;用电 5W/平米、照度 100LX;客栈内部卫生间、办公室暂未施

                                                  工。

                                                  (三)评定估算

                                                  评估小组按照评估营业的必要开展独立的市场调研,网络相干的

                                                  - 15 -

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  信息资料,并举办须要筛选、说明、归纳和清算,并按照评估工具、

                                                  代价范例、评估资料网络环境等相干前提,适当选择评估要领;评估

                                                  小组按照所选用的评估要领,选取响应的公式和参数举办说明、计较

                                                  和判定,形成起源评估功效。

                                                  详细估算进程如下:

                                                  1、市场观测

                                                  ①2011 年 3 季度

                                                  2011 年 3 季度:上海家产地产租金环比上涨 4.38%,全市家产

                                                  整体租金到达每平方米 47.17 元;空置率由上季度的 7.62%上升至

                                                  7.78%。

                                                  ②2011 年 4 季度

                                                  2011 年 4 季度:上海家产地产本季度租金,环比下跌了 0.23%,

                                                  全市家产整体租金达每月每平方米 47.05 元(7.40 美元)。空置率

                                                  对比上季度呈现小幅增添,上升了 0.58 个百分点。

                                                  - 16 -

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  ③2012 年 1 季度

                                                  2012 年第一季度,上海家产地产整体租金规复上升势头,环比

                                                  上涨 7.5%,全市家产整体租金达每月每平方米 50.59 元(8.03 美元)。

                                                  空置率对比上季度呈现微调,降落了 1.03 个百分点。研发办公楼和

                                                  厂房的租金增添最快,别离到达人民币每月每平方米 96.06 元(15.24

                                                  美元)和每月每平方米 31.75 元(5.03 美元)。客栈租金环比上涨

                                                  1.68%至每月每平方米 38.01 元(6.03 美元)。

                                                  2、要害性评估参数的测算、逻辑推理、形成进程和相干评估数

                                                  据的获取来历

                                                  (1)收益期简直定

                                                  委估物业土地行使权终止年限为 2055 年 1 月 19 日,自基准日

                                                  至到期日尚余 43.08 年。

                                                  (2)隐藏毛收入简直定

                                                  1)租约期内

                                                  客栈 3#:斯米克控股与上海拉夏贝尔衣饰股份有限公司于

                                                  - 17 -

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  2011 年 12 月 14 日签署了《租赁条约》,租赁期自 2011 年 12 月

                                                  16 日至 2014 年 12 月 15 日,每构筑面积日租金(含物业打点费)

                                                  1.0 元,押金为 2 个月租金,租金付出隔断为 2 个月,先付后用。

                                                  2)租约期外

                                                  按照市场观测,每构筑面积日租金(含物业打点费)1.4 元基

                                                  本反应了市场租金程度。

                                                  (3)空置率

                                                  2011 年 3 季度:上海家产地产租金空置率由上季度的 7.62%上

                                                  升至 7.78%。2011 年 4 季度:空置率对比上季度呈现小幅增添,上

                                                  升了 0.58 个百分点。2012 年第一季度:空置率对比上季度呈现微调,

                                                  降落了 1.03 个百分点。

                                                  本次租约期外租金空置率按 8%。

                                                  (4)营运用度

                                                  1)打点用度

                                                  取有用毛收入的 3%。

                                                  2)税费

                                                  房产税 12%,业务税 5%,城建税、教诲费附加等为业务税的

                                                  13%,此类税费合计为有用毛收入的 17.65%。

                                                  印花税:有用毛租金的 0.10%。

                                                  土地行使税:每平方米年土地行使税 6 元。

                                                  3) 维修费

                                                  取构筑物本钱价的 1.5%。

                                                  - 18 -

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  4)保险费

                                                  取构筑物本钱价的 0.15%。

                                                  5)建安工程造价

                                                  3#客栈:1,562 元/平方米。

                                                  (5)房地产收益年递增率

                                                  2001 年~2010 年上海租赁价值指数(以 2000 年价值为 100)如下:

                                                  种别2001200220032004200520062007200820092010

                                                  衡宇租赁价值

                                                  指数104.9103.9106.0111.9115.9120.6126.7132.6133.4139.3

                                                  2000 年~2010 年几许均匀增添率经计较为 3.37%。

                                                  本次评估按照估价目标回收 3%的收益递增比率来举办测算。

                                                  (6)还原利率

                                                  回收复合投资收益率法确定,即:R=MRM+(1-M)RE。

                                                  贷款代价比率按照咨询了工商银行、农业银行、浦发银行、民生

                                                  银行等多家银行,今朝这一比率在 50%-60%,中小企业一样平常为

                                                  50%-55%,大型企业一样平常为 60%,标的物业属于中型物业,故贷款

                                                  代价比率为 55%,即:M=55%。

                                                  抵押贷款成本化率(RM)按照评估基准日一年期贷款利率为

                                                  6.56%。

                                                  2002年至2011年租赁处奇迹板块上市公司扣除很是常损益后的

                                                  净资产收益率-均匀(整体法):

                                                  板块名称200220032004200520062007200820092010201102-11 算数均匀

                                                  租赁处奇迹(%)8.948.848.439.797.617.437.896.682.784.497.288

                                                  - 19 -

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  2002年至2011年10年算数均匀值为7.29%,所得税率25%,则:

                                                  自有成本要求的正常收益率(RE)【税前】=7.29%/(1-25%)

                                                  =9.72%

                                                  R=55%×6.56%+(1-55%)×9.72%

                                                  =7.98%

                                                  ≈8%

                                                  经对各参数的观测、说明、计较,取整确定还原利率为 8%。

                                                  3、起源评估功效

                                                  衡宇名来建成年计量本钱单价账面代价评估代价

                                                  布局构筑面积

                                                  称源月单元(元/M2)(RMB 元)(RMB 元

                                                  自钢结平方

                                                  3#客栈2010-1112,132.362,107.8225,,572,852.7060,043,000.00

                                                  建构米

                                                  (四)形成陈诉

                                                  注册资产评估师对起源评估功效举办综合说明,确认评估事变中

                                                  没有产生重评和漏评的事项,形成最终评估结论。注册资产评估师在

                                                  以上事变的基本上体例评估陈诉。评估陈诉经本公司三级复核,在与

                                                  委托方和委托方容许的相干当事方就评估陈诉的有关内容举办须要

                                                  的雷同后,向委托方提交正式评估陈诉。

                                                  九、 评估假设

                                                  1、市场假设:本次评估工具对应的市场买卖营业前提为果真市场假

                                                  设。

                                                  - 20 -

                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  2、行使假设:评估范畴内的资产按现有效途稳固并继承行使。

                                                  3、外部情形假设:国度现行的有关法令、礼貌及目的政策无重

                                                  大变革;本次买卖营业各方所处的地域政治、经济和社会情形无重大变革;

                                                  有关利率、汇率、钱粮基准及税率、政策性征收用度等不产生重大变

                                                  化。

                                                  4、委托方及相干责任方提供的有关本次评估资料是真实的、完

                                                  整、正当、有用的。

                                                  5、假定委托方对有关资产实施了有用的打点。评估工具在行使

                                                  进程中没有任何违背国度法令、礼貌的举动。

                                                  6、没有思量未来也许包袱的抵押、包管事件,以及非凡的买卖营业

                                                  方法也许追加支付的价值等对评估结论的影响。

                                                  十、 评估结论

                                                  经对起源评估功效举办综合说明,无调解、修改事项,以起源评

                                                  估功效作为本次评估结论。

                                                  委托评估的上海斯米克控股股份有限公司位于上海市闵行区三

                                                  鲁公路 2121 号斯米克物流园内 3#物流客栈评估值为大写人民币陆

                                                  仟零肆万叁仟元整(RMB6,004.30 万元)。

                                                  十一、 出格事项声名

                                                  1、未思量委估房地产也许存在的相干欠债。

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                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  2、对付本评估陈诉中评估工具的法令描写或法令事项(包罗其

                                                  权属或承担性限定),本公司按准则要求举办一样平常性的观测并披露,

                                                  但差池其真实性作任何情势的担保。

                                                  3、评估现场清查竣事日至本陈诉提出日之间,委托方及产权

                                                  持有者未作非凡声名,且评估职员按照一样平常履历也未发明存在影

                                                  响评估结论的期后重大事项。

                                                  以上出格事项提请陈诉行使者予以存眷。

                                                  十二、 评估陈诉行使限定

                                                  1、 本评估陈诉只能用于评估陈诉载明的评估目标和用途。

                                                  2、 本评估陈诉只能由评估陈诉载明的评估陈诉行使者行使。

                                                  3、 评估陈诉的内容不得被摘抄、引用或披露于果真的媒体,法

                                                  律、礼貌划定以及相干当事方还有约定除外。

                                                  4、 本评估结论自评估基准日起壹年内行使有用,本评估陈诉的

                                                  行使有用期自2012年11月30日至2012年12月30日止。

                                                  十三、 评估陈诉日

                                                  本评估陈诉日:2012 年 11 月 30 日。

                                                  (以下无正文)

                                                  万隆(上海)资产评估有限公司中国注册资产评估师:

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                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

                                                  法定代表人:中国注册资产评估师:

                                                  地点:中国上海迎勋路 168 号 14 楼

                                                  邮编:200011

                                                  传真:021-63766338

                                                  电话:021-63788398二○一二年十一月三十日

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                                                  万隆

                                                  上海斯米克控股股份有限公司投资性房地产市场代价评估陈诉

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                                                  除出格注明的外,别的均为复印件

                                                  1、 委托方(系产权持有者)企业法人业务执照;

                                                  2、 房地产权证;

                                                  3、 委托方(系产权持有者)理睬函;

                                                  4、 具名注册资产评估师理睬函(原件);

                                                  5、 评估机构资格证书;

                                                  6、 评估机构业务执照副本;

                                                  7、 具名注册资产评估师资格证书;

                                                  8、 《投资性房地产评估明细表》。

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                                                  万隆

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